Параметры оценки системы технической эксплуатации зданий

Система технической эксплуатации зданий – это комплекс изделий, материалов, технологий и работ, которые используются для поддержания сооружения в стабильном функционирующем состоянии и для продления срока его эксплуатации.

Техобслуживание зданий также включает ведение всех видов отчетной документации, разработку и соблюдение правил использования объекта, а также другие работы, которые так или иначе связаны с поддержанием функционирования объекта.

Состав системы технической эксплуатации зданий

Система технической эксплуатации зданий включает в себя связанные между собой компоненты, каждый из которых влияет на конечный уровень обслуживания здания и его состояние.

Состав системы технической эксплуатации зданий зависит от особенностей конкретного объекта. В общем виде техобслуживание зданий строится на совокупности ремонтных работ, которые различаются как по задачам, так и по методам проведения. Всего в системе технической эксплуатации можно выделить 4 крупных категории работ:

• техобслуживание – контроль соблюдения действующих нормативов, параметров, отладка инженерных коммуникаций, техосмотры с измерениями и планированием ремонтов;
• текущие ремонты – плановые ремонтные работы по всем используемым коммуникациям, сезонная подготовка объекта, аварийное и диспетчерское обслуживание;
• капитальные ремонты – все виды запланированных или экстренных капитальных ремонтных работ, а также работы по модернизации объекта;
• санитарное обслуживание – уборка и вывоз мусора, чистка кровли, фасадов, уход за зелеными насаждениями, дезинфекция территории, борьба с вредителями, инфекциями, грызунами, насекомыми, грибками и бактериями.

Состав и тип работ по каждому из пунктов определяется индивидуально и прописывается в обще плане техобслуживания объекта. Все работы фиксируются в отчетной документации с указанием типа работ, объема, сроков проведения.

Параметры оценки системы технической эксплуатации зданий

Оценка системы технической эксплуатации зданий тесно связана с индивидуальными свойствами объекта. Никакие общие правила и работы никогда не будут подходить ко всем объектам.

Когда разрабатывается план техобслуживания зданий, учитывается их возраст, цели использования, нагрузки, интенсивность эксплуатации, климатические особенности региона, рельеф, конструкция и планировка. Только с учетом этих факторов можно оценивать, насколько хорошо работает система технической эксплуатации зданий.

Оценка необходима для своевременного внесения изменений в состав работ, корректировки их объема, частотности. При оценке учитывается ремонтопригодность, безотказность, долговечность элементов коммуникаций, использование элементов сооружения по назначению, соблюдение правил эксплуатации, нормативов по нагрузкам.

Задачами технического обслуживания является обеспечение работоспособности всех компонентов здания на протяжении определенного срока с учетом актуальных нагрузок и целей использования.

Система техобслуживания проверяется с целью обнаружить недочеты и уязвимости именно в работах по техническому обслуживанию. Если такие ошибки обнаружены, то вносятся корректировки в объем работ по техобслуживанию. Если это невозможно, принимается решение о ремонте или модернизации отдельного участка или коммуникационной сети.

Техническое обслуживание в составе системы технической эксплуатации зданий

Система технической эксплуатации и ремонта зданий тесно связана с техническим обслуживанием, которое является основой работы системы в целом.

Техобслуживание зданий решает 3 главные задачи:

• поддержание внутри здания необходимых показателей влажности и температуры – это важно не только для людей, которые находятся внутри, но и для элементов здания, так как позволяет продлить срок их службы и сохранить прочность;
• защита от влаги и внешних воздействий – любые проблемы с влагоизоляцией мгновенно сказываются на работе всего здания, они влияют на состояние проводки, труб, системы отопления, прочность стен, нагрузку на фундамент;
• предохранение от перегрузок с помощью своевременных измерений, планирования усилений конструкций.

Объем работ в рамках техобслуживания очень обширный. Это и осмотры, и проверка заземления,  и сезонная подготовка, утепление, укрепление, гидроизоляция кровли. Все виды работ в рамках техобслуживания имеют регламент по объему осмотров и периодичности.

Но строго следовать общему регламенту бессмысленно. Необходимо смотреть на реальные потребности объекта. Если есть проблемы с вентиляцией или кондиционированием, нет смысла ждать сроков по официальным нормативам, а нужно проводить осмотр и ремонт сразу же.

Ремонты в системе технического обслуживания зданий

Техобслуживание зданий основано на ремонтах и осмотрах. Ремонты планируются после осмотров. В каждой системе технической эксплуатации зданий ремонты играют ключевую роль, и именно от них зависит долговечность объекта.

Ремонты могут быть плановыми, аварийными и предупредительными. Плановые касаются замены расходных компонентов сетей, аварийные проводятся при фактической поломке, а предупредительные назначаются, если при осмотре зафиксирован сильный износ участка сети. Поэтому поломки в таких случаях не дожидаются, а ремонтируют участок до этого.