Все большую популярность на территории РФ приобретает доверительное управление недвижимостью. При этом пока доверительное управление для многих остается туманной услугой, которая непонятно кому и зачем нужна. При хорошем информировании, возможно, люди активнее стали бы обращаться к специалистам. Поскольку доверительное управление действительно несет в себе массу преимуществ. И оно возможно не только в отношении недвижимости, но и акций, интеллектуальных прав собственности, долей предприятия.
Особенности услуги доверительного управления недвижимостью
Если говорить об объектах недвижимости, то доверительное управление недвижимостью представляет собой процедуру передачи собственником отдельных прав на объект.
Объем прав и их конкретные наименования указывается в договоре. Доверительное управление недвижимостью выгодно для всех участников сделки. Собственник получает с недвижимости прибыль, управляющее лицо получает работу и свой доход с каждой сделки. Арендаторы получают жилье, а сама недвижимость не простаивает, а приносит доход своему владельцу.
В отличие от риэлторов и агентств, доверительное управление предполагает работу с объектом на постоянной основе и выполнение всех задач по поддержанию его в нормальном состоянии. То есть риэлторы могут искать на вашу квартиру жильцов, но заниматься техническим обслуживанием, уборкой, оплатой счетов, ремонтом они не будут. А тот, кому переданы права на управление, будет.
В этом и суть его работы: найти арендаторов, заключить с ними договор, взять оплату за проживание, платить за квартиру, выполнять своевременный ремонт, следить за чистотой.
Менеджер объекта, который получил права на управление, сам ищет жильцов и решает с ними все вопросы. Объем его прав и обязанностей подробно указывается в договоре. Прибыль он получает в процентах от дохода.
Вся прибыль от сдачи недвижимости в аренду распределяется таким образом: арендатор платит деньги, из суммы вычитаются расходы на оплату коммунальных платежей, техобслуживание, ремонт, уборку, далее отчисляется процент менеджеру, а оставшаяся сумма поступает владельцу.
С прибыли владелец может выделять средства на ремонт, модернизацию, закупку новой мебели или техники, если он хочет повысить доход с объекта. Отношения в рамках доверительного управления регулируются 53 статьей ГК РФ. Передавать на управление можно квартиры, дома, акции, патенты, издательские права. Единственное ограничение связано с муниципальным жильем. Если недвижимость не находится в собственности, ее нельзя передать на управление.
Нюансы при заключении договора на доверительное управление недвижимостью
Доверительное управление регулируется Гражданским кодексом, а законной основой отношений менеджера и владельца объекта становится договор. Договор на доверительное управление недвижимостью отличается следующими особенностями:
- предмет договора – это не недвижимость, а услуги по управлению, поэтому составляется именно договор услуг;
- в документе обязательно указывается объект, а также мебель, техника внутри и любое другое содержимое, которое передается в управление, то есть передать квартиру на управление без газовой плиты, которая находится в ней, нельзя;
- владелец недвижимости называется выгодоприобретателем, и от его лица будет выступать менеджер, то есть обращаться в газовую службу, вызывать сантехников, мастеров по смене замков будет менеджер, но от имени собственника;
- важно заранее определиться, какой процент от дохода за доверительное управление недвижимостью будет получать менеджер, ставки могут быть совершенно разными, стандартным размером является 10% от годового дохода с вычетом расходов на эксплуатацию.
В договоре обязательно нужно указать подробно услуги, которые будут входит в
доверительное управление. Можно даже указать, что туда входить не будет. Например, оговорить, что ремонт без ведома владельца запрещен. Или разрешен только после письменного согласования и подписи владельца. Иногда на управление отдают лишь часть помещения, например, одну комнату закрывают. И в договоре указывается, что эта комната не переходит на доверительное управление, и с ней вообще ничего нельзя делать.
Стандартный договор на доверительное управление может действовать до 5 лет. Это максимальный срок, который дает законодательство. Но можно его продлевать. Эти тонкости также указываются в первичном договоре.
Какие бывают виды доверительного управления недвижимостью?
Доверительное управление недвижимостью может передаваться юридическому или физическому лицу. Это совершенно разные формы сотрудничества. Доверительное управление недвижимостью с юридическим лицом предполагает заключение договора предполагает конфиденциальность бенефициара. То есть арендатор квартиры не будет знать, кому она принадлежит. Он будет заключать договор с юридическим лицом, у которого есть права на управление.
Доверительное управление с физическим лицом предполагает участие поверенного, которому передаются определенные права на квартиру. И он представляет собственнику отчеты, расчетные документы по прибыли, решает по его просьбе различные вопросы.
Налоги платит собственник жилья. И они зависят от места нахождения имущества. При управлении с юридическим лицом собственник не сможет использовать квартиру до окончания срока договора. При управлении с физическим лицом возможны варианты. Поэтому формат договорных отношений необходимо выбирать очень внимательно.
- создание сайта и продвижение