Каждому эксплуатируемому зданию и сооружению необходима техническая эксплуатация. Проверка соответствия инженерных систем нормам безопасности проводится с периодичностью, определяемой в зависимости от категории объекта и специфики его эксплуатации.
Техобслуживание объекта позволяет предупредить развитие серьезных неисправностей, а также проконтролировать соблюдение государственных требований и нормативов. Регулярное обслуживание и осмотры дают возможность своевременно выполнять ремонт, что продлевает срок службы систем и всего здания.
Организация технической эксплуатации объекта и ее особенности
Проведение и организация технической эксплуатации — задача управляющей компании. На эту должность могут приглашаться специальные организации, которые имеют возможность проводить комплексное техобслуживание объекта.
Организация технической эксплуатации здания зависит от необходимости в тех или иных видах работ. Техобслуживание объекта в общем виде включает работы нескольких уровней:
- все задачи по эксплуатации инженерных систем, настройке оборудования, ежедневные проверки показателей, осмотры по установленному графику;
- обслуживание и ремонт — регулярные ремонтные работы, замена расходников, комплектующих, санитарное обслуживание объекта, переговоры со специализированными компаниями по поставкам, ремонту, модернизации отдельных систем;
- технический надзор — задачи по текущему и капитальному ремонту, планирование реконструкции и модернизации инженерных коммуникаций.
Техобслуживание может включать только общий надзор и комплексное ведение объекта с решением всех задач по связи, лифтам, кондиционерам, сезонным работам полного цикла. Точный объем работ оговаривается с управляющей компанией до начала сотрудничества, а перечень задач указывается в договоре.
Состав работ по технической эксплуатации здания
Техническая эксплуатация, проверки и осмотры проводятся специалистами управляющей компании с целью быстрого обнаружения имеющихся проблем. Это позволяет достойно встретить государственные контрольные органы и не получить штрафы.
Техобслуживание объекта включает следующие виды работ:
- контроль техсостояния оборудования и техники;
- поддержание работоспособности всех установленных и эксплуатируемых систем;
- регулировка, настройка, отладка оборудования;
- подготовка к сезонному использованию;
- санитарно-гигиенические работы внутри объекта и на прилегающей территории.
Организация технической эксплуатации включает не только фактическое выполнение работ, но и составление документации, отчетов, графиков, информационных материалов по пожарной безопасности для жильцов.
Самые сложные по объему работы — капитальный и текущий ремонты. Под них ведется специальная документация, фиксируются все неисправности, коэффициенты износа. Как только достигается определенный порог, принимается решение о проведении капитального ремонта. Тщательно составляется подробный перечень работ. Обычно при капитальном ремонте меняются все сети целиком, а не только отдельные участки. Назначаются работы на весну-лето, чтобы было удобно работать с трубами, кровлей.
Особенности организации технической эксплуатации сооружения
Организация технической эксплуатации объекта зависит от формата сооружения и режима его эксплуатации. Для стандартных жилых домов, бизнес-центров и крупных комплексов составляется график плановых осмотров, планируются сезонные работы.
Техобслуживание объекта включает весь комплекс услуг по поддержанию его в пригодном для эксплуатации виде. Если это производство, то на нем обязательно проводятся специфические работы, например, обработка помещений от грызунов. Если это жилой объект, то мероприятия включают санитарный уход, ландшафтный дизайн, обеспечение всех необходимых мер по безопасности людей в любое время суток.
Техническая эксплуатация включает проверки нескольких типов:
- общие осмотры — оценивается состояние фасадных элементов, кровли, внешних территорий, инженерных коммуникаций;
- частичные осмотры — исследуются отдельные коммуникации или помещения, зоны объекта.
Общие осмотры проводят дважды в год с целью подготовки к зиме и оценки износа весной. Внеплановые осмотры назначают после чрезвычайных ситуаций, аварий, природных катаклизмов, ливней, ураганов.
- создание сайта и продвижение