В строительстве и эксплуатации различных объектов существует такое понятие, как обслуживание инженерных систем. Это одна из видов услуг, которые сопровождают объект с момента его введения в эксплуатацию и до полной ликвидации.
Техобслуживание объекта является лишь одной частью расходов на содержание объекта, но качество данных работ существенно влияет на жизнеспособность строения, его безопасность и комфортность. Без грамотного технического обслуживания невозможно поддерживать строение в адекватном состоянии и сохранить ему хотя бы тот срок жизни, который отведен в технической документации при строительстве.
В каких случаях требуется обслуживание инженерных систем?
Обслуживание инженерных систем необходимо любому объекту капитального строительства, который подключен к общегородским коммуникациям любого типа. Даже если дом функционирует в частично автономном формате, ему все равно нужно техобслуживание объекта.
Формально обслуживание инженерных систем здания может вообще включать минимум работ, но они обязательно должны проводиться, чтобы по их результатам составлялись отчетные документы. Эта документация будет необходима проверяющим инстанциям при любых авариях и опасных ситуациях.
Важно, чтобы владелец строения мог доказать, что он соблюдал все требования по содержанию объекта. В минимум таких действий входят регулярные плановые осмотры и проверка конструкций и сетей объекта на предмет их безопасного функционирования.
Дальше каждый решает сам, как ему нужно, чтобы работал объект. И в соответствии с этими целями формирует необходимый перечень услуг по техобслуживанию и выбирает компанию с соответствующим уровнем компетентности.
Какие существуют форматы обслуживания инженерных систем?
Учитывая многообразие типов строительных объектов, их целей и потребностей владельца, управляющие компании разработали несколько форматов техобслуживания. К ним относятся:
- комплексное обслуживание инженерных систем – самый популярный вариант, предполагает заключение договора на полноформатное обслуживание, и компания сама ведет все документы, планирует и проводим осмотры, ремонт, занимается модернизацией;
- разовые вызовы мастеров – более экономичный способ поддерживать строение в рабочем состоянии, предполагает периодический вызов специалистов для осмотров, планового ремонта, во время аварий и после поломок;
- аварийное техобслуживание объекта – в этом случае клиент готов платить не за предупреждение неисправностей, а за устранение уже имеющихся проблем, думая, что он экономит (на самом деле – нет).
Также в компании по техобслуживанию можно заказать отдельные работы по ведению и подготовке отчетной документации. Часто за этой услугой обращаются перед проверками.
В идеале обслуживание должно проходить в комплексном формате. И желательно, чтобы все работы делала одна компания. Расценки возможны очень гибкие и индивидуальные. Клиент сам выбирает состав нужных ему услуг, определяет частоту осмотров, может корректировать любые расходы. Этот способ создает меньше всего проблем, потому что всей необходимой информацией, в том числе и отчетной документацией, владеет одна компания.
Что может входить в обслуживание инженерных систем?
Обслуживание инженерных систем – это очень широкая услуга, которая фактически может включать все, что угодно. Конечно, все зависит от компетентности компании, но во многих случаях в обслуживание инженерных систем можно включать и клининг, и обслуживание бассейнов, фонтанов, уличной подсветки, ремонт лифтов и многое другое.
И все это будет называться техобслуживание объекта. Формально обслуживание инженерных систем включает только работу с коммуникациями. К ним относятся:
- канализация и водопровод;
- вентиляция, отопление и кондиционирование;
- газообеспечение;
- электрообеспечение;
- телевидение, телефонная связь, радиосвязь, сигнализация, видеонаблюдение.
Причем речь идет и о внешних, и о внутренних коммуникациях. Внутренние коммуникации заканчиваются в местах, где идут стены здания. Внешние завершаются там, где установлены границы земельного участка по объекту.
Техническое обслуживание направлено на поддержание работоспособности всех систем, продление срока их службы и обеспечение безопасности работы сетей. Работы включают осмотры, ремонт, аварийное устранение поломок, капитальный ремонт и модернизацию. Капремонт и модернизация проводятся после предварительного составления подробной сметы, графика проведения работ.
Какие документы заполняются при обслуживании инженерных систем?
Документы по обслуживанию инженерных систем включает отчеты о проведенных осмотрах, ремонтах, измерениях показателей. По каждой сети ведется отдельная отчетность. Все документы по техобслуживанию объекта собираются вместе, чтобы их можно было представить проверяющим органам по запросу.
В пакет документов обязательно должны входить все бумаги по техническому состоянию здания, техпаспорт, чертежи, схемы, проекты, акты по осмотрам, проверкам, договоры на установку определенного типа оборудования с указанием всех характеристик используемых систем, материалов, техники.
Документы должны быть в порядке, чтобы при необходимости все можно было быстро найти. И это большая проблема современных объектов. Если ремонтом и обслуживанием владельцы еще занимаются, то на документы часто вообще не обращают внимания. И приходится экстренно восстанавливать их, готовить новые.